房地产诉讼业务领域前景展望

新冠疫情继续扰乱着各个行业，留下众多疑问和不确定因素，这对于房地产行业尤为突出。本文专访本所房地产诉讼业务部门合伙人及主席吉欧费德尔（Gil Feder）先生，探讨出租人及承租人步入新常态过程中对其产生影响的房地产诉讼相关趋势。

费德尔先生是一位经验丰富的商业诉讼律师，他的执业主要专注于代理纽约州房地产业主、开发商、出租人及承租人客户处理各类商业地产相关事务。他经手的案子包括诸多高知名度的商业租赁、房地产、抵押、环保、分区、征收及酒店地产纠纷案。费德尔先生的客户包括一些持有大型房地产资产的纽约州最大的医院集团、领先的金融机构、房地产投资信托基金、零售商、名流以及高净值个人和家族等等。
 
您所处的行业未来前景如何？

我们观察到的房地产诉讼领域当前最大的趋势是涉及新冠疫情的纠纷解决。这类纠纷的起因是承租人以新冠疫情导致无法支付租金为由而寻求租金减免或延后支付，并且纠纷中涉及的影响因素繁多。许多承租人辩称，由于当地政府的停业令阻止其开展业务经营，或者即使他们获准营业顾客也受居家令限制而无法经常光顾他们的营业场所，这些承租人因此没有能力支付租金。同时，出租人又必须向他们的借贷方偿付贷款。

法院现在已经重新开放，我们看到仅仅在纽约州就有数百起新冠疫情相关纠纷，而全美则有更多。这是一个新的领域，我们在纽约州目前还没有此类纠纷案的判例，因此，律师、出租人以及承租人只能猜测法院将如何判决。纽约州的判例法往往开创全美房地产诉讼案的先例。承租人能否利用新冠疫情的理由进行抗辩、或者他们是否最终仍然要支付租金等等这些疑问我们目前还在观望等待答案揭晓。

就疫情影响的规模而言，无论在法律、金融还是文化方面，似乎都是史无前例的。近些年是否有类似事件能作为你们在向客户就其面临的法律问题提供建议时的借鉴？

尽管我们尚未发现任何其它事件的破坏性可与新冠疫情相比，当然还是有一些案例可以在一些问题上让我们得到启发。更重要的是，出租人和承租人等等应当细读他们的租约中关于租金减免的条款及不可抗力条款。很多涉及自然灾害对租金支付产生的影响的租约条款是在911事件之后新增的，但在具体租约中各有独特性。有些时候，这类条款以某种方式规定允许承租人在发生自然灾害的情况下免于支付租金，而另一些情形下这类条款却对出租人有利。因此，仔细研读具体租约很重要。

租约中如果缺失不可抗力条款，承租人可能仍有选择。承租人可以普通法原则作为依据。首先是“合同目的落空”（Frustration of Purpose）原则，即当合同目的落空时一方可不必履行合同。另一个是“合同无法履行”（Impossibility）原则，是指如果合同无法履行时该方可不必履行。

另一种方式的租金法律救济可能源自立法。我们不了解是否已经有哪个州正在推动类似立法，但也在关注。

很难预测法院和/或立法机构如何就租金问题作出判决或者决定。

新冠疫情如何对房地产诉讼业务领域产生影响？我们仍然处于回归“常态”的必将是漫长的道路上，那么客户在当前可能或者应当采取什么措施保护自身利益？

原本可执行的租约条款因为新冠疫情而产生了一系列不确定性。现在无法确定什么能够执行，因此导致出租人和承租人双方都很难保护自己的利益。

首要的问题是，出租人或承租人不应当未经与其律师联络而采取措施。由于不确定性，出租人和承租人在就租金减免和租金延后支付问题进行交涉。这些谈判或许涉及出租人仅仅向承租人提供一个月的租金减免、或可能允许承租人在租约届满之前偿付其未能支付的那些月份的租约。目前很多类似谈判都在进行中，因此，我预计我们将会看到一些创造性的解决方案。

在目前进行的谈判中，必然会考虑承租人的短期和长期经济状况前景。能够成功重新开业的承租人更倾向于留在原有租赁场所，因此往往寻求短期帮助。而经济状况前景更为不确定的承租人则显然希望他们的出租人给予更多优惠。的确，现在进行的一些谈判涉及出租人同意基于承租人的未来营收能力考量部分租金支付问题。

乐博在这一领域领先的原因是什么？

乐博始终作为房地产业务领域的领先律所。我们的房地产诉讼律师参与了开创纽约州、洛杉矶和全美其它市场房地产行业格局先例的很多案子，并且，我们的商业租赁业务团队在曼哈顿属于规模最大的团队之一，在全美也是最佳团队之一。我们熟悉这一行业几乎每种类型的租赁、建造、交易和所有权架构。

我们代理租赁交易双方客户的经验让我们具备了解双方要求和需求的洞察能力和知识功底，同时在我们努力为客户达成可行的最佳解决方案过程中始终牢记必须维护出租人和承租人的长期关系。

我们对交易和诉讼双方的全面了解，以及乐博丰富的破产业务领域经验，都让我们能够拥有独一无二的优势为客户提供建议帮助他们渡过这类非常时期。我们为客户提供处理房地产相关事务的一站式服务，并且在为客户提供每一个环节的指引方面拥有超卓的能力。